房子，对中国老百姓来说永远是心中的痛:没买房的，眼巴巴看着上涨的房价直跺脚;好不容易攒了点钱买了房的，可现在贷款利率又调高了，还款压力增大了！唉，总之都是恼人。

　　那么，作为世界房地产业的发端美国，它的情况如何？

　　作者：魏道培

　　有人说，世界房地产业的发端是从美国开始的，此话不假。美国刚刚建国时，首任总统乔治·华盛顿就曾宣布，只要缴纳20美元的手续费，任何人都可以在西部拥有20英亩(约0.08平方公里)的土地所有权。自那以后，美国经济势如破竹，短短三个世纪就创造出巨大的经济奇迹。

　　“买房养老”，是美国深入人心的投资法则

　　今天，美国的房地产业已成为国家经济三大支柱之一，发展相当完备。美国近70%的人都拥有自己的住宅，不过并不因此永久在一个地方居住，其原因是，人人拥有汽车，哪里能赚到钱就到哪里去。房地产可随时买卖，美国人平均每隔六七年就换一次房。

　　具体说来，美国是鼓励消费的国家，处处体现出“消费至上”的理念。人们喜欢买房，也买得起房，这是因为:首先房价低，首付低、还款期长。建筑面积在200～300平方米的房子，价格不外乎二三十万美元，是家庭平均税后年收入的3～5倍。如果把这样的房价与美国人的收入(人均收入2万美元)相比就显得相当低廉了。按人民币实际购买力折算(我国人均收入800美元)，购买住房价格仅相当于二三十万元人民币。因此，美国人买得起住房。

　　也因为房价不贵，买房比租房更合算。如果租房，在华盛顿最好的地段租一套一居室，月租金约为1200美元，但买一套，顶多只要20万美元，更何况还能有30年期的固定利率贷款呢。

　　其次，买房可免缴个人所得税。美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重，每月的工资要先扣除1/3作为所得税，到年底再打报告，说明开支情况，核实后多退少补，一般一年下来税款大约占年薪的20%到40%。美国税法规定，个人收入如果因为买房子将每月开支付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。

　　还有，买房是稳定的投资手段。美国人不喜欢储蓄，但乐于投资。买房虽说获利较慢，但基本上是只赚不赔。美国整体房价自1995年起已上升51%，比同期的通胀率高出32%，个别地区升值更为显著，如波士顿自1996年起房价上升了110%，纽约的房价在“9·11事件”后仍上升了11%。2004年的全美房价上涨幅度估计超过13%(前三季度已经达到这个数字)。因此，一般美国人都十分看好房地产。而且，买房养老，也是一条美国深入人心的投资法则。因为大家明白，只有房地产才能保值增值，购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。

　　“不满意就退货”，这一原则在买房上也很适用

　　美国近年经济一直不景气，通货膨胀，货币相对贬值，特别是人口稠密及房屋供不应求的地区，房地产价格一直飙升。这就是为什么不仅富裕阶层看好房地产，中产阶层和一般平民都看好房地产的缘故。

　　在美国，房子非常好买。只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录，你就能轻而易举地从银行贷到款。而且，你还没去找房地产商，他们早已盯上你了。由于信息共享，在房地产商的推销名单上，早就为你登记注册，有了你的名字。你的收入、你的信用程度在你第一次见面时，他们就一清二楚。于是，精美的商品房广告如雪片般投入你的信箱，让你应接不暇。

　　而这些广告，你无需担心它的真实与否。因为卖房子的人一般不能、也不敢说假话，尤其是在对房屋的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。

　　在二手房的广告上，一般都会写明房价、地理位置、房屋结构等。房价的高低主要取决于房屋的结构和所处的地段。房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围的购物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。如果顾客相中了房子，就会去找经纪人看房子，经纪人会提供一份更详细的说明材料，其中就包括各种规格的房屋。比如总的地皮面积(包括房屋本身的占地和周围的绿地)和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积(均以平方英尺表示)。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。

　　在美国，单栋房子论“套”卖，而不是按“平方英尺”出售，所以一般人不会为一两个平方英尺较劲。而公寓式房屋广告标出的也都是使用面积，而不是国内大部分地区使用的建筑面积，更没有什么“公摊面积”之说，所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然，对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积，业主是要交物业管理费的。

　　如果，你若已买了房，签了约，付了款，并住进去了，若你对已买到手的房子不满意，或发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子，你还可以随时退房，而仅仅一句“不满意”，这个理由就非常充分，无需再作解释。原来，在美国，“不满意就退货”，这一原则在买房上也很适用。

　　美国人买房讲的是精打细算，决不胡乱投资

　　然而，美国并不因为房价低廉而萧条，恰恰相反，正是因为有了完善的房地产经纪人制度，房地产业非常活跃。按照法律规定，房地产买卖成交后，买卖双方经纪人分别获得买主支付的相当于成交额3%的佣金。若买卖不成，双方经纪人分文不收。美国法律赋予房地产经纪人更多的权利和义务，因此他们十分遵纪守法；另一方面，待售房屋全部上网，买主可上网查询自己选中房屋的所有情况。通过经纪人找到理想的房地产，买主便可提出书面报价并附加条件，卖方收到买方的报价和条件后，应在期限内提出书面答复，明确表示卖方可以接受的价格和条件。买卖双方必须在相关文件上签名，备查。

　　一旦卖方接受买方的价格和条件，买卖双方到持有房地产营业执照的房地产交易公证机构签署合同，并将所签合同交该公证机构保存。签合同的同时，买卖双方各付相当于成交额1%的手续费给该公证机构。如果一切正常，45天后合同生效。买方在这45天里则自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司，派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。

　　另一方面，美国房地产市场对金融政策的敏感程度远远超出了我们的想象。从2004年起，美联储几次宣布加息，结果升息政策让巨大的美国楼市从头凉到脚。升息引发美国人产生一连串的联想:第一是经济可能过热;第二是不忙买房;第三是尽量减少贷款。引发的连锁反应还有：新房销售量迅速下跌，按揭贷款的发放量暴跌50%。但这并不等于人们就会把资金闲置起来了，而是开始寻找其他投资渠道。

　　在美国，由于投资方式非常多，租房市场又很发达，购房者可以暂时只租不买，把资金放在证券、债券、期货市场周转，趁利息高时搏短差，同时又避免了按揭利息损失。由此可见，美国人购房善于精打细算，一切从实际出发，决不胡乱投资。

　　(本文摘自《看世界》2005年第6期）